2005年哈尔滨保利大厦可行性研究分析报告-实施进度计划等.doc

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1、目录 页码 目录 . 1 7.0 实施进度计划 . 3 7.1 有关本项目计划的说明 . 3 7.2 本项目装修标准 . 3 7.3 项目实施进度表 . 4 投资分析 . 6 8.0 投资构成、成本分析 . 6 8.1 项目基本参数及预计施工进度安排 . 6 8.2 项目开发价值（销售收入） . 8 8.3 土地成本（政府地价和征地费用） . 8 8.4 建安工程成本 . 9 8.5 前期费用 . 11 8.6 项目其它不可预见费 . 12 8.7 应缴纳之开发期税、费 . 12 8.8 红线内、外市政及公建配套工程费 . 13 8.9 静态总投资额 . 14 8.10 资金筹措计划及财务费用

2、 . 14 8.9.1 资金筹措 . 14 8.9.2 财务费用 . 14 8.11 物业销售有关税、费 . 15 8.12 本项目销售费用 . 15 8.13 本项目所得税 . 15 8.14 静态开发总投资综述 . 15 8.15 项目全部开发总投资综述 . 17 9.0 可行性研究财务数据的预测和选定 . 18 9.1.4 小区物业管理费的收入与支出 . 18 9.1.5 经营税、费 . 19 9.1.6 土地增值税 . 19 9.1.7 所得税 . 19 经济效益分析 . 19 10.0 项目财务收益分析 . 20 10.1 项目赢利能力 . 20 10.1.1 财务内部收益率（ FI

3、RR） . 20 10.1.2 财务净现值（ FNPV） . 20 10.1.3 资本回报率（静态） . 21 10.1.4 静态投资回收期 . 22 10.2 项目的不确定性分析 . 24 10.2.1 项目盈亏平衡分析 . 24 10.2.2 项目敏感性分析 . 24 10.2.3 概率分析 . 25 10.2 风险分析 . 25 附表： . 26 附表 1：静态总投资分期投放 比例及资金筹措计划表 . 26 附表 2：全部投资现金流量表 . 39 附表 3：项目损益表 . 41 附表 4：概率分析表 . 43 附图： . 44 附图 1：本项目盈亏平衡图 . 44 附图 2：本项目静态开

4、发成本构成图 . 45 7.0 实施进度 计划 本项目地块占地广阔，开发规模巨大，开发周期长，需投入大量的人力、财力和物力，因此，发展商宜结合本项目市场研究调查的结论以及现时自身的经营状况，包括关于本项目开发的一些初步思路，通过与研究人员共同确定，将整个项目的发展划分为三个连续的阶段（即每两年为一个阶段，每年按 4 月至11 月为一个计算期）。 7.1 有关本项目计划的说明 1、根据市场研究所得结论，“哈尔滨保利花园”的开发宜采取分区分阶段开发，以前期回收之资金再投入进行后续之开发，因此，各开发阶段的划分和开发先后次序的确定，应根据市场反响而保持一定的开发 节奏，尽量保证项目能够启动成功，持续

5、发展，按照先启动多层住宅楼的开发建设，一待时机成熟再开发高层住宅的物业开发次序划分。 2、根据市场发展的特点和市场的需要，各开发阶段，特别是第一开发阶段的物业类型应较为多样，各阶段物业的开发应保持一定的完整性和独立性，基础设施、公建配套和绿化景观应随之配套，并且便于实施封闭式管理。 3、根据地块周围环境条件及其发展变化，结合各种类型物业和各开发阶段对环境的要求，来确定各开发阶段的具体内容。 4、将根据项目的规划设计方案，结合公建安排、道路和景观设计，但在目前阶段，仅按连贯 的开发过程（即全部开发期为 6 年，每个季度为一个计算期，共分 24 期）并不具体划分一、二、三期各开发阶段。 7.2 本

6、项目装修标准 基础：人工挖孔桩及砼 桩承台、钢筋混凝土底板、 结构、高层（主要以 13 层配一台电梯为主）住宅楼采用钢筋混凝土框架或框架、剪力墙混合结构、新型墙体砖砌结；外墙：高级聚脂粉彩喷涂或铺砌釉面条形锦砖； 屋顶：西班牙式天面瓦；窗户：选用铝合金窗框，平开式配浅绿色强化玻璃，窗台铺高级花岗石，厅、房均预留冷气机位置；室内墙壁、天花均涂国产乳胶漆，地面素水泥沙浆光面； 电梯系统：采用中外合资厂生产之电 梯（六层单复式无电梯），不锈钢轿厢饰面，后备发电机与及必要之消防、环保设施； 水、电系统：每户均配置足够电力、自来水、暖气供应（小区集中供暖），室内全部安装埋墙暖气管、上下水管、低压电源线、

7、灯制及预留有线电视插制，多路开关供空调和照明系统，采取独立水、电表、配电箱，防盗对讲机、埋墙安装 IDD 电话线槽。 室内装修工程拟采用菜单式套餐服务，即只计算基本装修标准（交楼标准）工程造价（精装修工程造价未计入本投资成本）。 7.3 项目实施进度表 项目名称 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 建设、施工进 度、投资安排 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 一、征地拆迁 1、征

8、地拆迁及场地七通一平 二、设计与工程勘探 1.规划方案设计、报建 2.工程勘测、建筑模型制作 3.各类施工图纸设计 三、办理前期报建手续 四、工程施工 1、场地大开挖土方工程及基础施工 2、地下室工程（ 25 层住宅楼） 3、砼框架结构土建及室内基本装修 4、会所及公建配套设施工程 五、设备安装 1.给、排水工程 2.变配电及室内电气工程 3.消防工程 4.电梯工程 5.暖气工程 6.煤气工程 六、小区范围内、外配套工程 外水、外电、绿化、道路、公建 说明：时间单位为季度 1、总工期为理论工期，未含外界因素 (或施工单位、设备供应商进场、生活及临建施工、施工准备和设计修改、报建、出施工图纸、图

9、纸会审等时间工期延误 )影响 . 2、除二次装修、室内、外环境工程，其它分项工程，如内、外墙砌体及装饰、客、货电梯、给、排水、空调、消防、通讯、煤气等分项工程可同时穿插进行施工 . 3、由于东北特殊气候原 因 ,每年 11 月 15 日后到第 2 年 4 月 15 日前室外不能施工 .但依然可以利用该段时间进行施工准备等 。 资料来源：受托方研究部 哈尔滨保利花园 投资分析暨经济效益评估 报告编制：受托方研究部 (13802507420) 第 6 页 共 45 页 （ 17-5-6） 投资分析 本项目各项总投资开发成本的计算，是充分结合了本地块开发状况以及委托方的经营能力，基本采取按各阶段开发

10、过程中实际取得的土地面积，分阶段、按比例实行对征地补偿款、综合开发费和征地款利息、小区道路占地面积的征地款的投入，其它分项成本：建安工程造价、前期费用、红线内外市政配套设施工程费用和开发期税费的投入，按实际工程量统计和计算。 8.0 投资构成、成本分析 本项目总投资的基本构成和整 体建设的开发投入的计划安排，是经过受托方研究部与委托方以及本项目建筑设计单位共同商讨的结果，并经过初步统计和归纳出对本开发项目的用地规模、分块发展方式，包括对各类单项开发成本的分阶段投入、物业功能要求和档次标准、小区内部道路的占地面积以及公共建筑配套、市政基础设施的统一分摊原则，并根据此原则，提出了分阶段发展和投资成

11、本的分阶段投入安排建议。 8.1 项目基本参数及预计施工进度安排 各类投资成本的分阶段发展投入安排，是基于稳健有序、滚动式开发的原则。根据委托方提交的初步土地出让协议，并且，考虑到项目开发所征用土 地的地块面积巨大，委托方前阶段必须支付的费用主要包括：国有土地使用权出让金、（征地补偿款、土地综合开发费为未知数，待求）和前期费用、建筑工程安装费用、开发期税、费、红线内外市政配套设施工程费以及销售期税、费包括银行贷款等的金额投入量过大，同时，考虑到本项目开发的物业种类，开发周期较长等原因影响。 本项目投资建设计划，根据地块规划方案的具体要求，采用分地块、分阶段发展的方式。 施工进度安排包括开发计划

12、横度图详见本报告第七部分。 哈尔滨保利花园 投资分析暨经济效益评估 报告编制：受托方研究部 (13802507420) 第 7 页 共 45 页 （ 17-5-6） 表 8-1 本项目建筑技术参数一览表 序号 本项目基本经济技术指标 参数 备注 1 实际可开发总占地面积 120,890 平方米 总占地面积 126,000 平方米 2 项目可开发总建筑面积 305,712 平方米 总可售建筑面积 285,052 平方米 2.1 多层住宅总建筑面积 17,790 平方米 住宅总建筑面积 232,002 平方米 2.2 高层住宅总建筑面积 214,212 平方米 车位数约为 500 个 2.3 商场

13、总建筑面积 30,550 平方米 有经营性收益之商业场所 2.4 会所及公建配套设施总建筑面积 15,260 平方米 机电设备及大厦管理用房等 2.5 地下室总建筑面积 27,900 平方米 每个停车位约占地 45 平方米 3 容积率 (地上总建筑面积除总占地面积 ) 2.30 总容积率 2.53 4 建筑密度 (首层建筑面积除以总占地面积 ) 29.2% 按照住宅小区规划设计要求 5 绿地率 30.0% 按照一般城市规划细则要求 6 绿地面积 36,267 平方米 绿化率乘以总占地面积 7 地上部分总建筑面积 277,812 平方米 首层建筑面积 35,245 平方米 7.1 多层住宅部分总

14、建筑面积 17,790 平方米 平均以 6 层住宅楼为主 7.2 高层住宅部分总建筑面积 214,212 平方米 平均以 13 层住宅楼为主 7.3 商场部分总建筑面积 30,550 平方米 主题商场及特色酒楼、西餐厅 7.4 会所及公建配套设施总建面积 (设备房、管理用房等 ) 15,260 平方米 地下室一层 7.5 地下停车位总建筑面积及总可销售车位数 22,500 平方米 地下设备房 5,400 平方米 8 多、高层住宅总单元户数 共有住户 1,814 户 居住人口 6,349 人 9 第 1 期开发总建筑面积 79,132 平方米 学府路与工电路交界为一期 9.1 商场面积 13,8

15、34 平方米 裙楼商场约二层 9.2 多层住宅面积 9,696 平方米 4 层 6 层 (地面以上计 -含商场 ) 9.3 高层住宅面积 55,602 平方米 7 层 16 层 (地面以上计 -含商场 ) 10 第 2 期开发总建筑面积 107,263 平方米 自兴街与工电路交界为二期 10.1 商场面积 9,160 平方米 裙楼商场约二层 10.2 多层住宅面积 4,008 平方米 4 层 6 层 (地面以上计 -含商场 ) 10.3 高层住宅面积 94,095 平方米 7 层 16 层 (地面以上计 -含商场 ) 11 第 3 期开发总建筑面积 119,317 平方米 自兴街与学府里交界

16、为三期 11.1 商场面积 7,556 平方米 裙楼商场约二层 11.2 多层住宅面积 4,086 平方米 4 层 6 层 (地面以上计 -含商场 ) 11.3 高层住宅面积 64,515 平方米 7 层 16 层 (地面以上计 -含商场 ) 11.4 会所建筑面积 12,600 平方米 位于小区中心地带 11.5 居委会、管委会面积 180 平方米 11.6 地下室建筑面积（机电设备房） 5,400 平方米 每户车位数约 0.28 个 11.7 地下室建筑面积（室内停车位） 22,500 平方米 每车位约 3.63 户 11.8 幼儿园 2,120 平方米 11.9 变电所热交换站面积 36

17、0 平方米 资料来源：受托方研究部 哈尔滨保利花园 投资分析暨经济效益评估 报告编制：受托方研究部 (13802507420) 第 8 页 共 45 页 （ 17-5-6） 8.2 项目开发价值（销售收入） 本项目销售总收入： 86,229 万元；详见下表。 表 8-2 本项目销售收入一览表 8.0 各功能物业总销售收入 可销售建筑面积 单价 (人民币元 ) 83,174 万元 8.1 多层住宅销售收入 17,790 平方米 2,500 元 /平方米 4,448 8.2 高层住宅销售收入 214,212 平方米 2,800 元 /平方米 59,979 8.3 商场部分销售收入 30,550 平

18、方 米 4,500 元 /平方米 13,748 8.4 停车位销售收入 500 个 10 万元 /个 5,000 资料来源：受托方研究部 8.3 土地成本（政府地价和征地费用） 经过委托方提供之关于土地成本的资料，本文项目土地出让金与征地补偿费拟按照一亿九千万元考虑，楼面地价（单价）： 621 元 /平方米。即： 1、本项目土地出让金： 11,116 万元，按照总建筑面积 305,712 平方米进行 分摊，则单方成本为： 364 元/平方米。 2、 拟准备谈判缴交之征地、拆迁、安置补偿费： 7,884 万元。 3、 地块范围内房屋拆迁工程及征地 管理费约为 0.00 万元。 详见下表： 哈尔滨

19、保利花园 投资分析暨经济效益评估 报告编制：受托方研究部 (13802507420) 第 9 页 共 45 页 （ 17-5-6） 表 8-3 本项目土地成本构成一览表 序号 项目名称 技术参数 基本参数 合计 (万元 ) 按总建筑面积分摊 1.0 土地成本（ 1.1+1.2+1.4） 19,000 万元 621 元 /平方米 1.1 多层住宅国有土地使用权出让基准地价(364 元 /m21.1) 17,790 平方米 400 元 /平方米 712.31 万元 按哈尔滨市国土出让金标准 1.2 高层住宅国有土地使用权出让基准地价(364 元 /m21.1) 214,212 平方米 400 元

20、/平方米 8,577.05 万元 按哈尔滨市国土出让金标准 1.3 商场国有土地使用权出让基准地价 (520元 /m21.15) 30,550 平方米 598 元 /平方米 1,826.89 万元 按哈尔滨市国土出让金标准 1.4 拟准备谈判缴交之征地、拆迁、安置补偿费 305,712 平方米 258 元 /平方米 7,883.75 万元 1.5 地块范围内房屋拆迁工程及征地管理费 120,890 平方米 0.00 万元 资料来源：受托方研究部 8.4 建安工程成本 本项目建安工程造价是按照建筑设计方案进行估算；总计为： 34,100 万元， 按照总建筑面积 305,712 平方米进行 分摊，

21、则单方成本： 1,115 元 /平方米；按照总可售面积 285,052 平方米进行 分摊，则单方成本：1,1196 元 /平方米； 详见下表： 表 8-4 本项目建安工程造价构成一览表 序号 项目名称 技术参数 基本参数 合计 (万元 ) 按总建面积分摊 备注 2.0 建安工程投资（ 2.1+2.2） 34,100 万元 1,115 元 /平方米 1,196 元 /平方米 资料来源：受托方研究部 其中： 1、土建及装修工程造价： 26,750 万元， 按照总建筑面积 305,712 平方米进行 分摊，则单方成本： 875 元/平方米；详见下表： 哈尔滨保利花园 投资分析暨经济效益评估 报告编制

22、：受托方研究部 (13802507420) 第 10 页 共 45 页 （ 17-5-6） 表 8-5 本项目土建工程造价构成一览表 序号 项目名称 技术参数 基本参数 合计 (万元 ) 按总建筑面积分摊 2.1 土建及装修工程（ 2.1.1+2.1.6） 26,750 万元 875 元 /平方米 2.1.1 一期 :多层住宅楼土方工程、基础承台连上部框架结构工程费 9,696 平方米 510 元 /平方米 494.50 万元 以下均已包括装修工程造价 2.1.2 一期 :多层住宅楼室内装修工程造价 9,696 平方米 190 元 /平方米 184.22 万元 多层 土建造价 700 元 /平

23、米 2.1.3 一期 :高层住宅楼土方工程、基础承台连上部框架结构工程费 55,602 平方米 620 元 /平方米 3,447.32 万元 高层土建造价 830 元 /平米 2.1.4 一期 :高层住宅楼室内装修工程造价 55,602 平方米 210 元 /平方米 1,167.64 万元 商场土建 1,000 元 /平方米 2.1.5 一期 :商场部分土方工程、基础承台连上部框架结构工程费 13,834 平方米 550 元 /平方米 760.87 万元 会所及公建土建 695 元 /平米 2.1.6 一期 :商场部分室内装修工 程造价 13,834 平方米 450 元 /平方米 622.53

24、 万元 地下室土建 1,250 元 /平米 2.1.7 二期 :多层住宅楼土方工程、基础承台连上部框架结构工程费 4,008 平方米 510 元 /平方米 204.41 万元 装修套餐详见交楼装修标准 2.1.8 二期 :多层住宅楼室内装修工程造价 4,008 平方米 190 元 /平方米 76.15 万元 建安工程造价则含水电设备 2.1.9 二期 :高层住宅楼土方工程、基础承台连上部框架结构工程费 94,095 平方米 620 元 /平方米 5,833.89 万元 多层住宅 837 元 /平方米 2.1.10 二期 :高层住宅楼室内装修工程造价 94,095 平方米 210 元 /平方米 1,976.00 万元 高层住宅 974 元 /平方米 2.1.11 二期 :商场部分土方工程