精品2012年房地产估价师基本制度与政策加强试题.doc(共8页)【在线阅读】

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1、精品文档就在这里-各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有-2012年房地产估价师基本制度与政策加强试题理论投资组合理论的主要论点是:对于相同的宏观经济环境变化,不同投资项目的收益会有不同的反应。
举例来说,在高通涨的时候投资项目甲的收益增长可能会超过通涨的增长幅度,而投资项目乙的收益可能会有负增长。
在这种情况下,把适当的投资项目组合起来,便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略。
换句话说,目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最投资者所面临的利率风险并不显著,因为尽管抵押贷款和率在不断变化,但房地产投资者一般比较容易得到固定利率的抵押贷款,这实际上是将利率风险转嫁给了金融机构。
然而目前,房地产投资者越来越难得到固定利率的长期抵押贷款,金融机构越来越强调其资金的流动性、盈利性和安全性,其所放贷的策略已转向短期融资或浮动利率贷款,我国各商业银行所提供的住房抵押贷款几乎都采用浮动利率。
因此,如果融资成本增加,房地产投资者的收益就会下降,其所投资物业的价值也就跟着下降。
房地产投资者即使得到的是固定利率贷款,在。

2、低,或是在一个预设可接受的风险水平下,使收益最大化的投资组合。
例如,某人忽然得到一大笔资金,那他是把这笔资金全部投入到一个项目上去呢、还是分别投入到不同的项目上去呢?聪明而有理智的人通常都会选择后一种投资方式,因为这样做虽然可能会失去获得高额收益的机会,但他也不至于血本无归。
基金会的资金使用方式最能体现这种投资组合理论,因为基金投资的首要前提就是基金的安全性和收益的稳定性,满足了这两个前提,才会有收益最大化的目标。
大型机构投资者进行房地产投资时,非常注重研究其地产市场的不完备,必然使投资者蒙受折价损失。
1.4.2.5利率风险 调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的主要手段之一。
通过调整利率,政府可以调节资金的供求关系、引导资金投向,从而达到宏观调控的目的。
利率调升会对房地产投资产生两方面的影响:一是导致房地产实际价值的折损,利用升高的利率对现金流折现,会使投资项目的财务净现值减小,甚至出现负值;二是会加大投资者的债务负担,导致还贷困难。
利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量,从而导致房地产价格下降。
长期以来,房地产。

3、地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性,以期既不冒太大的风险,又不失去获取较高收益的机会。
例如香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议中,要求在中国大陆的投资不能超过其全部投资的10%;以发展工业物业见长的香港天安中国投资有限公司在其经营策略中要求必须投资一定比例的商用物业和居住物业,以分散投资风险。
1.5.2资本资产定价模型 由上述投资组合理论引伸出来的资本资产定价模型(CapitalAssetPricingModel)便能更好地分析这个风险与收益的关系入萧条阶段时,房地产市场将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况,给房地产投资者造成损失。
房地产价格的大幅度下跌和市场成交量的萎缩,常使一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因金融债务问题而破产。
1.4.2.4变现风险 变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。
房地产属于非货币性资产,销售过程复杂,流动性很差,其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。
因此,当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑现时,由于房。

4、在该模型分析下,一个投资项目在某一时间段上的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上这项投资项目的系统性市场风险的相关系数(这里假设应用了适当的投资组合)乘以该项目的市场收益率与无风险投资项目收益率之差。
很巧合,这个概念与房地产估价学中有关折现率的其中一个选择标准,即机会成本标准,十分相似。
基于这个原因,我们可以进一步把这一分析或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。
尽管投资者可以将这些风险转移给保险公司,然而在有关保单中产投资决策以投资者对未来收益估计为基础。
投资者可以通过密切关注当地社会经济发展状况、细心使用投资分析结果,来降低市场供求风险的影响。
1.4.2.3周期风险 周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。
正如经济周期的存在一样,房地产市场也存在周期波动或景气循环现象。
房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。
研究表明,美国房地产市场的周期大约为1820年,香港为78年,日本约为7年。
当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段,进而进。

5、规定的保险公司的责任并不是包罗万象,因此有时还需就洪水、地震、核辐射等灾害单独投保,盗窃险有时也需要安排单独的保单。
尽管置业投资者可以要求租客来担负其所承租物业保险的责任,但是租客对物业的保险安排对业主来说往往是不完全的。
一旦发生火灾或其他自然灾害,房子不能再出租使用,房地产投资者的租金收入自然也就没有了。
所以,有些投资者在物业投保的同时,还希望其租金收入亦能有保障,因此也就租金收益进行保险。
然而,虽说投保的项目越多,其投资的安全程度就越高,但投保是要支付费用者将面临房地产积压或空置的严峻局面,导致资金占压严重、还贷压力日增,这很容易最终导致房地产投资者的破产。
从总体上来说,房地产市场是地区性的市场,也就是说当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。
只要当地经济的发展是健康的,对房地产的需求就不会发生大的变化。
但房地产投资者并不像证券投资者那样有较强的从众心理,每一个房地产投资者对市场都有其独自的观点。
房地产市场投资的强度取决于潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计,也就是说,房地。

6、的,如果保险费用的支出占租金收入的比例太大,投资者就差不多是在替保险公司投资了。
所以,最好的办法是加强物业管理工作,定期对建筑物及其附属设备的状况进行检查,防患于未然。
1.4.3个别风险 1.4.3.1收益现金流风险 收益现金流风险,是指房地产投资目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。
不论是开发投资,还是置业投资,都面临着收益现金流风险。
对于开发投资者来说,未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化,都会对开发商的收益产生巨大的影响;而对易变或把握性低的数据,最好能就其在风险条件下对反映投资绩效的主要指标所带来的影响进行分析,以供决策参考。
市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。
市场是不断变化的,房地产市场上的供给与需求也在不断变化,而供求关系的变化必然造成房地产价格的波动,具体表现为租金收入的变化和房地产价值的变化,这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。
更为严重的情况是,当市场内结构性过剩(某地区某种房地产的供给大于需求)达到一定程度时,房地产投资。

7、置业投资者来说,未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等,也会对投资者的收益产生巨大影响。
1.4.3.2未来经营费用风险 未来经营费用风险,是指物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险。
即使对于刚建成的新建筑物的出租,且物业的维修费用和保险费均由租客承担的情况下,也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用,使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用,而这些在初始评估中是不可能考虑产投资者尤其是开发商由于更容易接受不确定性和风险而被称之为市场上最大的冒险家,甚至有些房地产开发商到了以风险变幻为乐的那种程度,但他们实际上是在进行精心估算条件下的冒险。
总之,房地产市场是动态变化的,房地产投资者通过对当前市场状况的调查研究得出的有关租售价格、成本费用、开发周期及市场吸纳率、吸纳周期、空置率等有关估计,都会受各种风险因素的影响而有一定的变动范围。
随着时间推移,这些估计数据会与实际情况有所出入。
为规避风险,分析者要避免仅从乐观的一面挑选数据。
对于。

8、到的。
所以,置业投资者已经开始认识到,即使是对新建成的甲级物业投资,也会面对着建筑物功能过时所带来的风险。
房地产估价人员在估价房地产的市场价值时,也开始注意到未来的重新装修甚至更新改造所需投入的费用对当前房地产市场价值的影响。
其他未来会遇到的经营费用包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用(例如租金调整时可能会引起争议而诉诸法律)。
1.4.3.3资本价值风险 资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来经营费用水平。
然而,即因而采取的投资策略也会有差异。
风险对房地产投资决策的另外一个影响,就是使投资者尽可能归避、控制或转移风险。
人们常说,房地产投资者应该是风险管理的专家,实践也告诉人们,投资的成功与否在很大程度上依赖于投资者对风险的认识和管理。
实际上,在日常工作和生活中,几乎每一件事都涉及到风险管理,甚至横穿马路也会涉及到风险的识别、分析和管理。
人们的行动往往依赖于其对待风险的态度,但也要意识到,不采取行动的风险可能是最大的风险。
房地产投资经营过程中充满了风险和不确定性,虽然房地。

9、使收益和费用都不发生变化,资本价值也会随着收益率的变化而变化。
这种情况在证券投资市场上最为明显。
房地产投资收益率也经常变化,虽然这种变化并不像证券市场那样频繁,但是在几个月或更长一段时间内的变化往往也很明显,而且从表面上看这种变化和证券市场、资本市场并没有直接联系。
房地产投资收益率的变化很复杂,人们至今也没有对这个问题给出权威的理论解释。
但是,预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险,在很大程度上影响着置业投资的绩效。
1.4.3.4比较风险比较风险都应引起投资者的重视,而且投资者对这些风险因素将给投资收益带来的影响估计得越准确,他所做出的投资决策就越合理。
1.4.4风险对房地产投资决策的影响 风险对房地产投资决策的第一个影响,就是令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小,确定相应的目标投资收益水平。
由于投资者的投资决策主要取决于对未来投资收益的预期或期望,所以不论投资的风险是高还是低,只要同样的投资产生的期望收益相同,那么无论选择何种投资途径都是合理的,只是对于不同的投资者,由于其对待风险的态度不一样,。

10、又称机会成本风险,是指投资者将资金投入房地产后,失去了其他投资机会,同时也失去了相应可能收益的风险。
1.4.3.5时间风险 时间风险,是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。
房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资,这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降至最低限度。
时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场,还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。
1.4.3.6持有期风险 持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。
一般说来,投资项目的寿命周期越长,可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多。
很容易理解,如果某项置业投资的持有期为1年,则对于该物业在1年内的收益以及1年后的转售价格很容易预测;但如果这个持有期是4年,那对4年持有期内的收益和4年后转售价格的预测就要困难得多,预测的准确程度也会差很多。
因此,置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有期的延长而加大的。
上述所有风险因素。

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