1、 市场定位 怀化通道廊桥商业 整体定位及招商方案 目 录 城市认知与商业格局 市场调查与分析 项目认知与SWOT分析 项目价值体系与项目定位 城市认知与商业格局 双江区 通道县 项目城市认知 通道侗族自治县位于湖南西南部，怀 化市南端，东邻邵阳的绥宁城步，西 连贵州黎平县，北靠靖州，南接广西 的龙胜三江，处湘、黔、桂三省六县 交界之地，是湖南省南下两广的咽喉 要道。 县人民政府驻双江镇。 现辖8 镇13乡21.69万人，其中侗族占73%，是湖南最早成立的以侗族为主体，侗、汉、苗、瑶等多民族和睦共处的 自治县，也是革命老区县、国家扶贫 开发工作重点县、国家武陵山片区区 域发展与扶贫攻坚试点县、全国绿化 模范县、全国生态示范区、中国民间 文化艺术之乡、全国最佳休闲旅游县、中国大学生最喜欢的旅游目的地、全国休闲农业与乡村旅游示范县、中 国最具潜力的十大县域旅游县。 通道县是湖南省南下两广的咽喉要道，也是湖南最早成立的多民族自 治县，也是革命老区县，中国最具潜力的十大县域旅游县 基础设施逐步完善，通道县交通便 利，境内铁路、公路四通八达。 焦 柳头商家，由本地人口碑宣传产生入驻信心;招商策略 区域内 对区域内已有商业经营者进行拜访、直邮等 形式，开展区域内招商工作。 部分自营者对其物业形态、业态格局进行要 求，满足要求方可自营。 经营户本地化，主要以品牌升级为主，招商 手段多元化，招商思路不固化。 区域外 针对怀化等大中城市及周边县城进行推广，以 符合业态规划，满足经营需求的业态着手，以 招商手册为工具开展招商。 项目招商工作思路 招商思路 由近及远的招商策略：优先考虑周边有升级意愿的商家，如圣得西，七波辉等，能 在短期内树立项目形象，同时该类群体有能承受较高的租金水平。 通道东站通道东站 通道西站通道西站 人民银行人民银行 县幼儿园县幼儿园 第一人民医院第一人民医院 好宝贝母婴好宝贝母婴 大拇指大拇指 全家福餐馆全家福餐馆 侗乡人家侗乡人家 湘水人湘水人 家家 筷乐老家筷乐老家 望江楼望江楼 绿阳春食府绿阳春食府 城东不二楼城东不二楼 世纪休闲城世纪休闲城 天和宾馆天和宾馆 景鑫宾馆景鑫宾馆 天华宾馆天华宾馆 东鑫大酒店东鑫大酒店 米罗咖啡米罗咖啡 怡乡茶楼怡乡茶楼。
2、里程 44.3公里，其中牙屯堡站是广局和 柳局的交汇处；公路通车里程已达 1000公里，209国道、1805省道从 东向西穿县而过，所有乡镇和90的 村都通了公路。 邮政电信和广播电 视事业发达。 开通了万门程控电话、移动电话业务，可直通世界各地；已开通了32套加密电视节目。 通道县境内铁路，公路交通较发达，但距离城市（怀化）等较远，心 里距离大于交通距离。 项目城市交通 S209 包茂高速 经济稳步增长。 农业结构调整渐 趋完善，正逐步形成竹木、畜牧、土特山货果菜、中草药材四大 产业发展格局。 工业从无到有。 自成体系，以木材系列加工、水 电、建材系列、食品系列、农机 制造为主，乡镇企业全面发展。 并已形成了沿“路”（枝柳铁路、209国道和1805省道）经济带。 通道县经济主要以农木业及其衍生出来的加工业为基础，同时旅游也 逐步发展。 项目城市经济 芋头古侗寨万佛山风景名胜 独岩民俗风情园龙底河漂流 自然资源优越，名俗风情浓郁促使通道具备强大的旅游潜力，政府也 将旅用三年返租期培养经营者，同时在招商前期可用 返租期打消经营者装修期、适应期的众多顾虑，便于招商工作的开展。 返租策略 根据项目定价，一层25000元/平米，按15年收益，项目适应期按照0.5折价格进 行招商。 二层为一层的40%，三层为二层的80%，四层为三层的80%，按照比 例换算：一楼建议租金：75元/平米/月 二楼建议租金：35元/平米/月 三楼建议租金：25元/平米/月 四楼建议租金：20元/平米/月 据经营者市场调查中信息反应，接受价格在50-100之间，本价格在经营者接受范 围之内 招商中租金并不是重点，优质商家的进驻能有效带动整个项目的价值提升，项目整 体盘活才是招商的最终目的。 因此开展招商工作后，项目的重点是与进驻品牌 的联动，快速拔高项目形象，实现价值、经营的双赢 租金价格 优质商家招商政策：利用赠送免租期来促进商家早签约，大面积，多介绍，开品牌，比如基础装修 免租期三个月：1、在10月前签约的再增加3个月，2、超过500平米的再增加3个月，3、介绍一户成功的增加3个月，品牌店增加3个月。 带头政策：拜访商会、行业领头。
3、东文西商、城市 向东”城市发展思路，老城区（河西区域）趋 于饱和，新城区（河东 区）初具规模，城市发 展向东，但主要商业集 中在河西区域。 城市“一河，两带”的布局，项目连接城市两大片区，是新老城区结 合点，也是新老城区交通唯一连接点。 项目城市商业 一河两带-长征路商业带(河西商业带)，租金也比较可观，但商业形式 停留在沿街铺面，商业业态也较为凌乱，许多品牌商家发展受到很大限制。 长征路作为通道县目前 的商业绝对中心，品牌 服饰数量较多，租金也 比较可观，但商业形式 停留在沿街铺面，商业 业态也较为凌乱，受县 政府周年庆“风貌改造”活动的影响，整体视 觉效果较差，通道县的 商业格局亟待升级，通 道廊桥项目建成后，将 以全新的商业形态领跑 全通道。 一河两带城东建材市场商业带(城东商业带）虽然是城市新城区但规划 较为落后，功能较为低端，相对河西在品牌与种类上明显不足。 城东建材市场作 为新城区的主力 商圈，以佳惠超 市为龙头，汇集 五金建材、农贸 市场、家纺布艺，餐饮配套，中 低端服饰等业态，规划较为落后，功能较为低端，难以满10000-20000直接按 项目处于三个区域衔接带，根据市场价格，价格应在20000-25000之间，但项目形 象远高于周边形象，考虑建筑风格再内，初步定价为25000-30000之间。 河西区域 城市商业区 河东区域 本本 项项 目目 沿河商务休闲区 经营者问卷调查分析 廊桥项目一层铺面售价范围：多数经营户认为一层铺面的售价范围应该停留在1-1.5万元/平米，一定程度上反映了 经营户和投资者对于新生项目的敬畏心理 项目价格与经营者实际意向价格有一定出入，所以项目要实现25000-30000价格需要在 项目营销上做一定的支撑。 据了解项目与德克士的合作在洽谈阶段，为了实现项目与经营者10000元的消费差 距，高端品牌的进驻是必不可少的强心剂。 如项目7月28日开盘，项目在如此价格压力下需保证去化率，德克士的进驻必不可 少。 没有主力店的支撑，启动商业的销售就如同空中楼阁！同时，对项目整体档次、后期运营保障都有明显提升作用。 价格支撑德克士的引进。 保证经营者三年的返租，利用返租策略实现价值的提升，同时降低项目的实。
4、市商业布局的初步分析，我们从宏观层面得出以下结 论：从区域来看，区域人口不足，有一定旅游人口，但仍需挖掘，区域经济较落从区域来看，区域人口不足，有一定旅游人口，但仍需挖掘，区域经济较落 后，但区域商业较饱和，有明显升级的意向（由街铺升级为集中型商业）后，但区域商业较饱和，有明显升级的意向（由街铺升级为集中型商业）1 1 从全县来看，城市消费主要以配套型商业为主，消费人群较固定。 从全县来看，城市消费主要以配套型商业为主，消费人群较固定。 2 2 从项目区位来看，项目地段资源唯一，连接两大城区，发展前景良好。 从项目区位来看，项目地段资源唯一，连接两大城区，发展前景良好。 3 3 市场调查及分析 市场定位 经营者问卷调查经营者问卷调查 经营者问卷调查分析 商铺性质：本次共发放问卷100份，回收98份 96%的在营商户为租赁门面，商铺销售市场存在较大机会 经营者问卷调查分析 商铺面积：大部分在营的商户面积为40-60平米，本项目的铺面大小适合市场需求 22,26%28,33%20,24%14,17%00 经营者问卷调查分析 商铺租金水平：超过消费人群。 二、县幼儿园路过的幼儿及家长 三、四层为厌烦了一成不变的通道休闲餐饮形态的富 裕阶层人群，以独特、新颖、的生活形式，提供原生 态的消费感受，创造特例独行的生活理念。 面向通道富裕阶层 项目消费群定位 急需升级的业态经营者，有强烈的升级意愿，对 项目关注已久 在通道投资已经获得收益的人士，他们在临近片 区购买商铺已经开始获得稳定回报，他们对商铺 投资有丰富经验，实际的利益和投资潜力会吸引 他们的眼光。 1.上述人士的亲友，看朋友成功想复制期成功经 验的客户；2.周边自己租用人家的铺位，对经营收益有信心 的城市经营者，3、城区品牌商家的竞争者，因城市商业饱和排 挤出去的品牌经营者 周边片区部分原住居民，有闲置资金，尝试投资者等；核心客户 重要客户 边缘客户 统一经营 投资客认同项目投资、经营价值 项目客户群定位 市场定位 项目价格定位项目价格定位 项目价格建议 项目东面临城东路周边商业价格好高：15000-20000平米价格不等 中段，沿河商业带价格最低，10000-18000 元/平米 西段，长征路价格区间大，迎宾路口周边明显 高于两端价格。
5、长征中路，建议本项目 在初始阶段以低价入市，吸引商户经营 8,14%28,48%14,24%8,14%30以下 30-40 40-50 50-60 经营者问卷调查分析 商户经营性质：目前商户多数为自营性质，品牌加盟店数量比较少。 经营者问卷调查分析 顾客主要来源 超过60%的经营户的顾客来源为往来人群，说明定向消费的场所较少，为项目打造“特 色消费”提供了机会。 经营者问卷调查分析 顾客平均消费金额：顾客平均消费金额维持在50以下，一方面反映了通道县购买力水平较低，另一方面说明 了目前的商业水平处于较低下的阶段。 经营者问卷调查分析 目前营业状况：将近90%的商认为目前的经营一般，基本符合通道县的消费水平和商业地位。 经营者问卷调查分析 考虑扩张的途径：多数客户选择其他，说明其对于扩张事宜缺乏考虑，无明确的目标性，后期可通过 项目的教化和宣导 经营者问卷调查分析 通道县目前生意最好做的场合：超过90%的客户认为长征路和城东路的经营状况会比较理想，说明城东路已经初步 扭转了部分经营户的心理，有望取代或打破长征路传统商业中心的地位 经营者问卷户定位项目形象、客户定位 由于本项目建筑特色明显，具备浓郁的侗族特 色，但市场消费人群属于配套型消费，消费习 惯以路过为主，建筑特色与消费人群的矛盾在 形象定位上需统一。 原乡风情，都市生活 项目形象定位 原乡风情 都市生活 运用于建筑、推广等方面，以“侗情，侗心 侗族风情，侗乡中心”的理念突出项 目文化特色及地段特点。 运用在消费习惯的塑造，以“一站式便捷”购物理念，在购物、消费形式上全面引领市 场。 项目形象定位 通道城市标志 原生态侗族风情长廊 通道一站式购物中心 特立独行，打造独特的廊桥文化 承前启后，成为享原生态、侗族风情文化生活标杆。 格局承前启后，填补怀化顶中式文化空白，前景发展潜力无限。 形式承旧迎新，独特的商业形式，引领城市消费的新方向。 商业价值梳理 风情一站式购物 便捷，干净，高端的购物体验，不一样 的消费理念，不一样的通道廊桥 风情母婴 5-13岁一站式母婴购物，在2层风情母 婴长廊 休闲娱乐、特色美食 舌尖与耳尖的共鸣，享风情，吃美食，听江景，在3、4层特色餐饮娱乐 三大主题规划 体验时尚。
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