1、北京万达项目投资测算北京万达项目投资测算 CBRE Retail Services Apr.2011 世邦魏理仕 商铺部 二零一一年四月 CB Richard Ellis|Page 2 qExecutive Summary 报告摘要 qBeijing Retail Market 北京整体商业市场 qBaseline Review 基础/地块分析 qMarket Research 市场研究 qCompetition Analysis 竞争分析 qDemand Analysis 需求分析 qSWOT Analysis 项目SWOT分析 qMarket Gaps Analysis 市场空白点分析 qOptimum Positioning and Retail Theming 市场定位与商业主题 qDetermine Optimum Merchandise Mix 商品组合建议 CB Richard Ellis|Page 3 Executive Summary 报告摘要 Market Research 目前的商业呈区域型发展，市级商圈还主要是王府井、西单及CBD，可以做到辐射全市的消 费，其它闲装、男装,餐饮；品牌有运动100、Jack Jones、Nike360 运动100 12元/天/平米 L5 家居、儿童娱乐和用品、餐饮；品牌有 Lock首先要立足于周边商圈，其次北边的人 群比较容易吸引，因为北边的商业比较少，但西边、南边的吸引就比较困难，商业项 目比较密集，东边由于消费习惯有些差异，估计能涞的可能性会更低一些(1)资料来源:世邦魏理仕分析 CB Richard Ellis|Page 109 零售商访谈 零售商访谈 商家类型品牌消费者特征进驻北京市场情况未来在北京的拓展策略 服饰-运动 用品 NIKE时尚人士200多家，分布于各大商场 有合适的位置就开，但是速度会慢下来，主要是要立足目前现有的店面经营好 选址要点物业条件对本项目的兴趣度 位于成熟的商业区内；周边的消 费者比较多；其它运动品牌能够共同进驻；面积300-2,500平方米 非常有兴趣 对区域商业的看法对本项目商业的看法对本项目发展商业的建议 区域商业比较少，北部没有成功 的商业 这个项目比较独立，但现在的消费者都开始追求一站式购物，象西单、王府井这 样的集中商业区，如果一个商业不能满足需求，其它也可以满足，。
2、的商业基本都是立足项目周边，走社区购物中心的道路；本项目所处的区域商业供应量还是比较大的，但现有的较成熟商业距离本项目都比较远，使 得本项目所在区域的商业氛围依然较弱，但未来该区域的供应量会进一步放大，新增商业与 原有商业的结合会使得这个区域向一个成熟商业区域迈进。 对于本项目而言，是一个非常好 的机遇；小结小结 CB Richard Ellis|Page 71 qExecutive Summary 报告摘要 qBeijing Retail Market 北京整体商业市场 qBaseline Review 基础/地块分析 qMarket Research 市场研究 qCompetition Analysis 竞争分析 qDemand Analysis 需求分析 qSWOT Analysis 项目SWOT分析 qMarket Gaps Analysis 市场空白点分析 qOptimum Positioning and Retail Theming 市场定位与商业主题 qDetermine Optimum Merchandise Mix 商品组合建议 CB Richard El停车场）坡梯 客梯（可 通停车场）扶梯 扶梯 扶梯 客梯（可 通停车场）内部动线内部动线 CB Richard Ellis|Page 93 竞争分析竞争分析(1)资料来源:世邦魏理仕 扶梯 客梯（可 通停车场）客梯（可 通停车场）扶梯 南边主 入口 西边主 入口 西边主 入口 可进入 写字楼 可进入 写字楼 可进入 写字楼 可进入 写字楼 直接连通 13号线 直接连通 13号线 地下一层连接1号线的出入口现今还在施工中，还未与本项目连 通 停车场 入口 人流动线（每层相似）内外交通内外交通 CB Richard Ellis|Page 94 竞争分析竞争分析(1)资料来源:世邦魏理仕 租户组合主力店租金均价 B1超市和餐饮BHG（还未签约）6元/天/平米 L1 鞋,箱包,化妆品,珠宝,生活超市；品牌有 acupuncture、CITIZEN等 屈臣氏22元/天/平米 L2 鞋,饰品,餐饮,女装,个人护理；品牌有必 胜客、Vero Moda、佰草集-23元/天/平米 L3 鞋、休闲装、女装、餐饮；品牌有Only、in-beas、一茶一座、Colour jeans-15元/天/平米 L4 休。
3、e 72 竞争分析竞争分析 竞争分析的重点：考虑到本项目作为区域性的大型商业，有必要通过筛选区域内的商业项目，得出与我们项目形成竞争关系的商 业项目，并重点分析这些商业项目，了解这些商业项目的竞争强度。 筛选商业项目的理由：1.排除写字楼底商；2.排除超市/专业市场 3.排除折扣广场 4.排除体量在30,000平米以下的商业项目 5.排除主要吸引周边客群的商业项目 6.排除目前业态尚不明朗的商业项目（例如，双全广场，奥林匹克商业项目、中关村西区23号地）概念说明概念说明 CB Richard Ellis|Page 73(1)资料来源:世邦魏理仕 竞争分析竞争分析 筛选商业项目筛选商业项目-排除写字楼底商排除写字楼底商 现有项目 未来项目 排除项目 CB Richard Ellis|Page 74(1)资料来源:世邦魏理仕 竞争分析竞争分析 筛选商业项目筛选商业项目-排除排除超市超市/专业市场专业市场 现有项目 未来项目 排除项目 CB Richard Ellis|Page 75(1)资料来源:世邦魏理仕 竞争分析竞争分析 筛选商业项目筛选商业项目-排除排除折扣广场折扣广场 好；内部通道比较宽，购物舒适度较高；商场经常举办大型活动，为商场带来了很高的人气，例如，仙履 奇缘春夏新品发布秀，漂亮妈妈大赛，屈臣氏平时满50元换一 张地铁票等 劣势 地铁客群经过本项目的较多，但真正留在此购物的较少；停车位于写字楼共用，平时有时会造成停车紧张；竞争程度强 对本项目的 影响 嘉茂购物中心的体量比较适中，而且业态组合丰富多变，能满足 各类人群的不同需求，这会增加本项目吸引南边消费群体的难度；同时嘉茂购物中心经常举办一些活动，这也是本项目一个可以借 鉴的方向，通过举办活动带动商场人气；(1)资料来源:世邦魏理仕 嘉茂购物中心 开业时间2007 建筑面积（平方米）89,000 层数B1-F6 停车位（个）1200个地下停车位（与写字楼合用）发展商新加坡嘉德置地集团 运营商新加坡嘉德置地集团 通达性 从二环路出口到达比较便利；地铁枢纽，2号线与13号线换乘，且连接本项目 招商率93%目标消费群 区域内的中等收入人群、商务人群、时尚人群以 及地铁沿线人群 CB Richard Ellis|Page 92 竞争分析竞争分析(1)资料来源:世邦魏理仕 扶梯 扶梯 扶梯 客梯（可 通。
4、项目 排除项目 CB Richard Ellis|Page 76(1)资料来源:世邦魏理仕 竞争分析竞争分析 筛选商业项目筛选商业项目-排除排除体量在体量在30,000平米及以下的商业项目平米及以下的商业项目 现有项目 未来项目 排除项目 CB Richard Ellis|Page 77(1)资料来源:世邦魏理仕 竞争分析竞争分析 筛选商业项目筛选商业项目-排除排除主要吸引周边客群的商业项目主要吸引周边客群的商业项目 现有项目 未来项目 排除项目 CB Richard Ellis|Page 78(1)资料来源:世邦魏理仕 竞争分析竞争分析 筛选商业项目筛选商业项目-排除排除目前业态尚不明朗的商业项目目前业态尚不明朗的商业项目 现有项目 未来项目 排除项目 CB Richard Ellis|Page 79 竞争分析竞争分析 竞争项目筛选后现有项目有中关村广场购物中心、新中关City Mall、当代商城、双安商场、安贞华联、嘉 茂购物中心（西直门）、金源新燕莎Mall；未来项目有大钟寺国际广场、万贸购物中心。 我们要先对逐个竞 争对手进行浅显的剖析以得出我们需要着重研究的竞争对内外交通内外交通 竞争分析竞争分析 东边主 入口 北边主 入口 西边主 入口 车行主 入口 写字楼 大堂 写字楼 大堂 写字楼 客梯 写字楼 客梯 CB Richard Ellis|Page 90 竞争分析竞争分析(1)资料来源:世邦魏理仕 租户组合主力店租金均价 B1电影院、快餐、超市、休闲服饰金逸国际影院、屈臣氏6元/天/平米 M休闲品牌服饰、钟表珠宝、饰品9元/天/平米 F1箱包,化妆品,钟表珠宝,品牌服饰、咖啡I DO20元/天/平米 F2服装、饰品-17元/天/平米 F3运动-13元/天/平米 F4餐饮、教育、美容美发、儿童-11元/天/平米 F5餐饮、健身奥力健身3元/天/平米 主力店所占百分比27%租金价格租金价格 CB Richard Ellis|Page 91 竞争分析竞争分析 优势 本项目与西直门地铁枢纽连通，有良好的通达性；开发商是新加坡嘉德置地集团，拥有开发大型商业的长足经验；项目周边区域居民众多，自身的写字楼也可以对项目形成比较明 显的支持；项目融合了大型超市、国际品牌专卖店、美容健身、休闲游乐、幼儿园地、中外快餐、美食广场和特色餐饮，尤其是餐饮经营状 况非常。
5、源:世邦魏理仕 竞争竞争项目项目 现有项目 未来项目 CB Richard Ellis|Page 80(1)资料来源:世邦魏理仕 竞争分析竞争分析 竞争竞争项目项目 中关村广场购物中心：位于本项目西北侧4.8公里左右，项目体量大，面向的人群主要是IT人士、时尚人士、高校以及周边居民，品 牌以年轻时尚化的品牌和运动品牌为主，对本项目的影响作用比较有限，会在一定程度上分流来本项目的中关村客流 新中关City Mall：位于本项目西北侧4.7公里左右，项目体量较小，面向的人群主要是白领阶层和中高档收入人群，品牌也以年轻化 为主，品牌组合极佳。 对本项目的影响作用比较大，会较大程度上分流来本项目的中关村中高端客流 当代商城：位于本项目西侧3.8公里左右，项目体量一般，面向的主要是中高端收入人群、成熟人士和商务人群，一层有国际一线品 牌，但整体经常状况不好，且经营类型为纯百货形式，对本项目影响比较有限，会在一定程度上分流来本项目的西边客流 双安商场：位于本项目西侧3.5公里左右，项目体量较小，面向的主要是各大部委、商务人群和中高端收入人群，隶属于王府井百货，有一些一线的品牌，经营状况对本项目的影响/借鉴 由于同属十号线沿线，但新中关距离地铁站更近，且位于地 铁四号现予十号线交汇处，因此未来可能分流乘坐地铁到本 项目的人群；新中关所处中关村区域，商业密集，经过几年 培育，商业氛围已经逐渐形成，且消费者的选择性更大，对 消费者尤其是商户而言吸引力更强，而本项目作为区域内唯 一的大型商业，周边整体市场氛围还需培养。 本项目的商业体量比新中关大，在业态组合上发挥空间更大。 (1)资料来源:世邦魏理仕 新中关 开业时间2006 建筑面积（平方米）45,000 层数B1-F4 停车位（个）1200个地下停车位（与写字楼合用）发展商北京海湾京城房地产开发有限公司 运营商海湾地产 通达性 位于地铁四号线与十号线的交会处，主入口所在 的中关村大街公交车站聚集，交通便捷，但中关 村村大街车流量大，拥堵较为严重 招商率95%目标消费群 2535岁强消费人群，主要对于追求时尚、热爱 生活的年轻人 CB Richard Ellis|Page 88 扶梯 扶梯 扶梯 楼梯 扶梯 扶梯 扶梯 客梯 地铁口 客梯 内部动线内部动线 竞争分析竞争分析 CB Richard 。
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