【已修改】锦艺城项目可行性报告.ppt

1、锦艺城餐饮项目可行性报告目录项目概况项目投资环境项目的市场调查项目优劣势分析项目的定位与建设方案项目经营收益分析项目概况 锦艺城购物中心坐落于郑州桐柏路与棉纺路交叉口，是西区传统商业中心。
由香港锦艺集团投资兴建的集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的区域型商业中心，为郑州西区首个100%自持产权全业态Lifestyle Mall，规模30万。
项目位于锦艺城购物中心B区3楼，建筑面积540平，实用面积333平，月租金150元/月/平，预计餐位数105个，包含中央空调费、物业费等，水电气市政接入满足需求5 工资6.51 78.13 占收入的17%社保0.19 2.30 占收入的0.5%职工薪酬合计6.70 80.43 费用 销售费用0.57 6.89 销售费用1.5%（含业务经费、客户维系费用等）能源费用2.30 27.58 能源费用6%维修、保养费用0.11 1.38 维修费用0.3%消耗品费用0.38 4.60 消耗费1%（含布草洗涤、清洁、网络、电话、水果赠送等）其它费用0.11 1.38 非营业部门费用0.3%(培训费、员工活动经费、办公费等费用)费用合计3.49 41.82 房租费用6.70 80.43 占收入的1。

2、项目概况项目展示项目投资环境 中原区位于郑州市城区西部，北纬344230345130，东经11327301133730之间。
东起嵩山路（含路东碧沙岗公园）与二七区为邻；西与荥阳市豫龙镇接壤；南和二七区马寨镇、嵩山路街道搭界；北与惠济区老鸦陈街道和古荥镇相连。
面积193平方公里。
郑州市高新技术产业开发区在辖区内，2003年，沟赵乡和石佛镇由开发区代管。
面积97.1平方公里。
中原区简介 截止2014年底，中原区人口达到74.3万，全区生产总值完成294亿元，同比（下同）增长8%；第三产业增加值增用即：59万元项目经营收益分析百年粥道经营收益分析表项目月均（万元）年经营（万元）备注营业收入38.30 459.60 餐费收入38.30 459.60 100 个餐位，每餐平均上座率 70%、人均消费 60 元/位,平均每天翻台3次其他 广告植入、酒水上柜费等，暂不计收入营业收入合计38.30 459.60 营业税金 餐费收入缴税1.92 22.98 营业税5%其他 营业税金合计1.92 22.98 营业成本14.55 174.65 占收入的38%其他成本 营业成本合计14.55 174.6。

3、加值197.2亿元，增长9.7%；全社会固定资产投资225.4亿元，增长17.5%；社会消费品零售总额预计完成166亿元，增长14.4%；城镇居民人均可支配收入达到26850元、农村居民人均纯收入达到16520元，分别增长9.2%、10.8%。
三次产业结构比为：0.4:20.3:41.序号调查项目单位数量序号调查项目单位数量1国内生产总值亿元678320星级饭店个452GDP增长率%9.5%21旅行社总数量个2143GDP(第一产业)亿元147.522固定资产投资总额亿元5355.34GD000项目经营收益分析收益分析：本项目餐位数100个，人均消费60元，上座率70%，日均翻台3次；正餐年收入=餐位数*人均消费*上座率*365*3=1006070%3653=4599000元项目经营收益分析年收入460万元：年支付工资：80万元原材料成分费用40%：175万元年度能耗费用：能耗费用占收入的6%即28万元租金年费用合计为：80万元年度税费：按满额计算即23万元年度运营费用：15万元根据以上数据可以得出每年利润：年收入-工资-原材料成本费用-能耗费用-税费-运营费用-年租金-物业费。

4、P(第二产业)亿元3771.123A类商圈底商租金平米/天85GDP(第三产业)亿元2862.424B类商圈底商租金平米/天46常住人口万人937.825C类商圈底商租金平米/天27城镇化%6726地方报纸家58城市总面积平方公里7446.227地方广播电台家119市区面积平方公里101028地方电视台家110人口密度人/平方公里125929日客运量万人11家庭总户数万户30机动车拥有量万辆291.912人均可支配收入(城镇)万元2909531私人汽车拥有量万辆193.313消费性支出(城镇)分析锦艺城项目投资预算表序号项 目单位计划投资（元）一土地及房屋租赁 1.1土地及房屋租赁项36000 小 计 36000二前期费用 2.1天燃气接通费用（管道）项200002.2环评报告、证件办理及公关费用等项20000 小 计 40000三建安费用 3.1餐厅装修项4450003.2设备安装项1700003.3装饰费用项20000 小 计 635000四开办费 4.1人员费用等项1600004.2用品用具（家具等）项132000 小 计 292000六财务费用 七其他 八总投资额 1003。

5、万元2012232出租车保有量辆15社会消费品零售额亿元2913.633公交总线路条29516住宿业零售额亿元19.734有轨交通条117餐饮业零售额亿元383.435A级景区家4118旅游者总人数万人776619旅游总收入亿元892.6郑州市基本状况数据汇总表郑州经济状况资料来源：郑州2014年统计公报郑州各区情况对比序号 区域名称 消费品零售额(亿元)消费品零售额增长率（%）总面积(平方公里)总人口(万人）人口密度(人/平方公里)GDP(亿元）固定资产总投资(亿元）人均可支配收入（元)1金就周边竞争而言，相对比较宽松。
项目定位与规划方案项目定位及规划方案项目定位综合区域发展、客群分析及项目现状，我们认为该项目定位如下：中高端特色餐饮，满足商场游客、家庭用餐、小型宴会。
人均消费在60-80元左右。
项目定位及规划方案-客源划分 目标客源的划分：以锦艺城项目为中心的周边居民消费为基本，占餐厅经营份额的60-70%；重点发展会员及回头客人，占餐厅经营份额的5-10%；拓展网络销售，占餐厅经营份额的10-15%；其他消费占10%，引领周边居民健康餐饮新导向。
项目经营收益分析项目经营收益。

6、水区653.58.7135.5140.210347856.2402.9344772二七区335.713.4156.21076850428.2339.0278373管城区239.98.010652.64962300.8250.7264564中原区166.114.497.174.37652294.7225.4268505惠济区100.215.2232.820.1863100.9136.8228226经开区115.517.4158.7382394339.4328.67高新区31.520.711025粤菜、湘菜、西北菜、江浙菜各1家。
分析显示，锦艺城购物中心中川菜占比较大，没有粥类餐饮，能够填补市场空白。
市场调查项目优劣势分析项目优劣势分析优势分析劣势分析公司潜在机会外部潜在威胁商场聚客能力较强周边有热电厂符合中原区整体规划政府规划进展不可控临近地铁口人口老龄化严重符和餐饮发展趋势知名餐饮品牌较多住宅较多，人口密度大周边在建项目较多交通便利未来发展潜力大项目优劣势分析小结：分析显示，锦艺城购物中心中餐的占比40%，在为数不多的中餐中，川菜占比50%，当地居民消费特点明显，符合我店出品特点。

7、2273201.4266.38郑东新区168.48.52601003846235.0502.0 中原区消费品零售总额166.1亿元，增长率达到了14.4%，增长速度较快，超越了其他中心城区，人口密度也仅次于金水区，这说明区域的发展空间较大。
中原区市区商圈划分碧沙岗商圈棉纺路商圈中原万达商圈中原新城商圈 锦艺城项目位于中原区棉纺路商圈，近年来，棉纺路商圈入驻了王府井百货和锦艺城购物中心。
凭借王府井百货的知名和锦艺城购物中心的商业运营能力，棉纺路商圈得到了飞跃式的发展，在短短几年内就超越了生活配套0福马郎17624川菜21拿渡14243川菜22黄记煌23074焖锅23家在西北21944西北菜24汉拿山29368韩国料理25百宴拉面13123小吃快餐26北角秀味32847粤菜27深泉焖罐12854中餐28西湖庄园47552江浙菜29沸腾渔港17535豫菜30火焰虾煲29737火锅锦艺城购物中心餐饮区调研表小结：项目周边1公里约有餐厅174家，锦艺城购物中心餐饮区约30家，其中，中餐馆12家，占比40%，包含了麻辣新语、虢国羊肉汤、川肴小馆等品牌。
在中餐中，川菜馆6家，占比50%，豫菜2家。

8、更为成熟的碧沙岗商圈和中原新城商圈，和中原万达一起成为西区最具人气的地方。
项目商圈分析医院住宅写字楼学校政企机关项目商圈分析绿城数码大厦民生证券大厦豫纺大厦华亚广场伟业时代广场西元国际广场珍岗大厦宏江中央广场锦艺国际华都方圆经纬盛润锦绣城建设路小学写字楼住宅学校国企事业单位写字楼9个住宅小区18个学校7所锦艺国际中心(在售)金地小区宏运馨苑风和日丽家园西城一品国棉厂家属院电新街社区秦岭蓝天家园锦艺怡心苑绿城美丽家园郑州二十四中家属院互助路小学锦艺小区二十四中郑州新力热电厂五建家属院富丽家园金源生煎11633小吃快餐4川人百味25942川菜5呷哺呷哺小火锅18145火锅6西树工坊9815蛋糕西点7彼酷哩12267烤鱼8虢国羊肉汤11023豫菜9川肴小馆16447川菜10动物园餐厅41882西餐11原味主张19146中餐12泰一阁21251年糕火锅13济州村149100韩国料理14桥头活鱼小镇33245湘菜15麻辣新语49368川菜餐饮市调表序号店名营业面积(平米)人均消费主打菜系16佰烧105570海鲜烧烤17俏立方31047川菜18牛太郎39356烧烤19万象谷31281东南亚菜2。

9、第一城景宏中央花园长城阳光名郡六十六中国企事业单位1个六十五中郑州广播电视大学郑州纺织高等专科学校项目周边以住宅小区为主，尤以工厂家属院居多，居住群体多为国棉厂、新力电厂等企业职工。
项目周边住宅情况序号项目名称户数（套）交付时间入住率1锦艺国际华都35712015年80%2方圆经纬35022018年底未入住3盛润锦绣城17222015年(部分)30%4国棉一厂家属院43911982年90%4国棉三厂家属院35221982年90%5国棉五厂家属院42721995年90%6风和日丽家园320020人口密集；王府井百货和锦艺城购物中心在西区影响力和辐射区域较大；购物中心内餐饮品牌众多，竞争激烈。
劣势：项目周边写字楼较少，客群来源相对单一。
项目的投资环境项目市场调查项目的市场调查市场概况：据不完全统计，本区域餐饮约有174家，人均消费55.2元，包含了各种中高低档餐饮和特色小吃,主要集中在锦艺城购物中心、秦岭路和前进路沿线。
餐饮集聚区餐饮集聚区餐饮集聚区锦艺城购物中心餐饮区调研表餐饮市调表序号店名营业面积(平米)人均消费主打菜系1巴奴毛肚火锅105597毛肚火锅2佳客来31049西餐3阿三。

10、03年90%7金地小区1661989年90%8秦岭蓝天佳园8502008年90%9五建家属院31841998年90%总计2838020999(入住户数）重点对项目周边1公里内主要住宅小区进行统计：项目内周边汇集着多个大型住宅，总户数约28380户，且多为成熟住宅小区，出去方圆经纬、盛润锦绣城等在建项目外，其他小区综合入住率能达到90%以上，截止目前，入住总户数约20999户。
户均人口按照河南省第六次人口普查3.47人/户计算，按照统计数据分析，截止目前，锦艺城项目1公里内常住人口达到72867人，随着周边新建项目的入住，预计能达到10万人左右。
加之王府井百货和锦艺城购物中心在西区的影响力，辐射区域扩散至周边5公里甚至整个郑州市，辐射人口能达到50万左右。
锦艺城购物中心 锦艺城购物中心分为A、B、C三个区域，其中，A、B区2012年底开业，C区2015年底开业。
A区为王府井百货;B区主力店为世纪联华超市(负一)、国美电器(负一)、耀莱成龙影城（四楼);C区为海洋馆，建业艾米影院等。
项目位于锦艺城B区3楼。
锦艺城购物中心B区3楼位置图项目位置体验餐饮小结：优势：周边小区众多且发展成熟，。